Ein vertragswidriges Verhalten im Mietrecht kann schwerwiegende Folgen haben und bis zur Zwangsräumung (Delogierung) führen. Im Folgenden werden die rechtlichen Grundlagen und Voraussetzungen für eine solche Maßnahme in Österreich erläutert.
Grundlagen des Vertragswidrigen Verhaltens
Ein erheblich nachteiliger Gebrauch vom Mietgegenstand im Sinne des § 1118 erster Fall ABGB (§ 30 Abs 2 Z 3 erster Fall MRG) liegt vor, wenn durch eine wiederholte, länger währende vertragswidrige Benützung des Bestandobjekts oder durch eine längere Reihe von Unterlassungen notwendiger Vorkehrungen eine erhebliche Verletzung der Substanz des Mietgegenstands erfolgte oder auch nur droht. Diese Bestimmungen sollen die Möglichkeit für die Auflösung des Bestandverhältnisses bieten, weil das für sein Weiterbestehen erforderliche Vertrauen weggefallen ist. Grundlage für einen Auflösungsanspruch ist ein vertragswidriges Verhalten.
Was zählt als vertragswidriges Verhalten?
- Wiederholte, länger andauernde vertragswidrige Nutzung des Mietobjekts.
- Unterlassung notwendiger Vorkehrungen, die zu einer erheblichen Verletzung der Substanz des Mietgegenstands führen oder führen könnten.
- Schädigung oder Gefährdung wichtiger wirtschaftlicher oder persönlicher Interessen des Vermieters oder anderer Mieter durch das Verhalten des Mieters.
Der Mieter muss sich also so verhalten haben, dass er nicht mehr vertrauenswürdig ist. Ob ein erheblich nachteiliger Gebrauch anzunehmen ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.
Die Delogierung: Der Letzte Schritt
Die Delogierung in Österreich bezeichnet eine Zwangsräumung einer Wohnung und ist damit der finale Akt eines zuvor vor Gericht durchgeführten Räumungs- oder Kündigungsverfahrens. Wenn der Vermieter überzeugt ist, dass der Mietvertrag nicht mehr wirksam ist, kann er bei Gericht eine Räumungsklage einbringen.
Gründe für eine Räumungsklage
Räumungsklagen können besonders aus folgenden rechtlichen Gründen eingebracht werden:
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- Räumungsklagen wegen Mietzinsrückständen nach § 1118 ABGB.
- Bei einer unberechtigten Benützung der Mietsache.
- Wenn ein befristeter Mietvertrag abgelaufen ist und der Mieter das Mietobjekt nicht an den Vermieter übergibt.
Voraussetzungen für die Delogierung
Will man als Vermieter eine Delogierung durchzusetzen, muss man einen triftigen Grund haben. Dabei sind Mietschulden der häufigste Grund für eine Räumungsklage vor Gericht. Für den Fall, dass ein qualifizierter Mietrückstand gegeben ist, hat der Vermieter die Möglichkeit, eine Räumungsklage zu erwirken.
Häufige Gründe für Räumungsklagen
- Qualifizierte Mietrückstände.
- Vertragswidriges Verhalten, z.B. mutwillige Beschädigung der Wohnung.
- Unzumutbares Verhalten gegenüber anderen Hausbewohnern oder dem Vermieter trotz mehrfacher Ermahnung.
Ablauf der Zwangsräumung
Wenn das zuständige Gericht über eine Räumungsklage entschieden hat und die Exekutionsbewilligung ausgestellt hat, kann der Vermieter die entsprechende Wohnung räumen lassen. Dabei muss der Vermieter für eine Vollstreckung einen Gerichtsvollzieher beauftragen.
Schritte der Zwangsräumung
- Gerichtliche Entscheidung über die Räumungsklage.
- Ausstellung der Exekutionsbewilligung.
- Beauftragung eines Gerichtsvollziehers durch den Vermieter.
- Schriftliche Information des Mieters und Vermieters über den Räumungstermin.
- Anwesenheit des Vermieters oder eines Bevollmächtigten, eines Schlossers und ggf. einer Spedition zum Räumungstermin.
Kosten der Zwangsräumung
Generell fallen für die Prozesskosten, den Gerichtsvollzieher, den Schlosser, die Transportmittel oder die Speditionsfirma sowie weitere Dienste hohe Kosten an. Hierbei muss ein Vermieter für diese Kosten zunächst einmal selbst aufkommen. In der Theorie ist es zwar rechtmäßig, diese Kosten vom Mieter zurückzufordern, jedoch sind viele Mieter zu diesem Zeitpunkt schon zahlungsunfähig.
Kostenfaktoren
- Prozesskosten
- Gerichtsvollzieher
- Schlosser
- Transportmittel oder Speditionsfirma
- Weitere Dienstleistungen (z.B. Kammerjäger)
Delogierung Abwenden
Als Mieter kann man eine Zwangsräumung während des Gerichtsprozesses noch abwenden, wenn man seine Mietschulden begleicht oder auch freiwillig auszieht. Dabei können Mieter mit höheren Mietschulden versuchen, mit der Hausverwaltung eine Ratenzahlung zu vereinbaren.
Möglichkeiten zur Abwendung
- Begleichen der Mietschulden
- Freiwilliger Auszug
- Vereinbarung einer Ratenzahlung mit der Hausverwaltung
- Beantragung eines Aufschubs bei Vorliegen eines Härtefalls (z.B. Krankheit)
Unterlassungsanspruch nach § 28 KSchG
Wer im geschäftlichen Verkehr in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die er von ihm geschlossenen Verträgen zugrunde legt, oder in Formblättern für Verträge Bedingungen vorsieht, die gegen ein gesetzliches Verbot oder gegen die guten Sitten verstoßen, oder wer solche Bedingungen für den geschäftlichen Verkehr empfiehlt, kann gemäß Paragraph 28, KSchG von einem nach Paragraph 29, KSchG berechtigten Verband auf Unterlassung geklagt werden. Dieses Unterlassungsgebot schließt auch das Verbot ein, sich auf eine solche Bedingung zu berufen, soweit sie unzulässigerweise vereinbart worden ist. Der Unterlassungsanspruch nach Paragraph 28, Absatz eins, KSchG ist nicht allein auf die Kontrolle und Durchsetzung der Verbote des Paragraph 6, KSchG (und des Paragraph 879, ABGB) beschränkt, sondern umfasst auch die Verletzung weiterer zivilrechtlicher wie auch öffentlich-rechtlicher Vorschriften.
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Unangemessene Vertragsbindung
Nach Paragraph 6, Absatz eins, Ziffer eins, KSchG Variante 2 sind für den Verbraucher Vertragsbestimmungen iSd Paragraph 879, ABGB jedenfalls nicht verbindlich, nach denen er während einer unangemessen langen Frist an den Vertrag gebunden ist. Diese Norm bietet daher auch für Dauerschuldverhältnisse einen im Einzelfall anhand einer Interessenabwägung auszufüllenden Orientierungsrahmen.
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